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2023年的房价,会涨还是会跌?从资金、经济、人口三个方面看房价

日期:2023-08-29 12:36:39 / 人气:

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在房屋销售人员的朋友圈,房价已经开始上涨了。

那么,现实之中,房价真企稳了吗?大家都有一个疑问,2023年的房价,会涨还是会跌?

销售依然低迷

1月克而瑞TOP50房企权益销售额同比增速-30.3%,应该是受到受节假日影响,环比增速为-47.5%。这个数据,让许多等待房地产市场回暖的投资者大失所望。



1月份销售低迷,有三方面的因素。其一,春节假期提前,房企的销售和拿地都受到假期影响;其二,房地产市场需求端信心不足,购房者观望情绪浓厚;其三,三四线城市房价跌幅较大,假期期间的返乡置业力量不敢出手。

1月作为疫情基本结束的第一个月,地产销售端依然没有起色。不过,高频数据显示,二手房交易正在逐渐热起来。

二手房销售率先企稳

贝壳研究院数据显示,春节过后(01.28-02.05)贝壳50城二手房日均成交量较1月春节前(01.01-01.20)日均成交水平提高30%以上,日均带看客户量和新增挂牌房源量均较1月春节前日均水平提高1倍以上。

绍兴、无锡、芜湖、宁波、合肥等长三角区域城市近期恢复势头较快,节后日均成交量较1月节前日均水平的增速在50%以上



如果二手房交易在2月份持续热起来,那么等传统房市“小阳春”的3、4月,商品房的整体热度也会起来,届时,销售端有望迎来复苏。

不过二手房这个热度能不能持续,具有较大的不确定性。现在虽然房贷利率非常低,但火起来的仍然是“提前还贷”,而不是贷款买房。信心的修复总是一波三折,如果房价起不来,销售端难以持续回暖。

房地产市场价格

房子价格,遵循一个定律:短期看资金、中期看经济、长期看人口。这是分析房价的逻辑。2022年,我国人口较上年末减少85万人,总人口数提前到达高点,未来一段时间人口总数的负增长将成为常态。

这使得支撑房价长期走势的逻辑出现巨大变化,诚然,这影响的不是短期房价,但影响了长期预期。在长期预期不敢太乐观的时候,势必造成短期视角也变得谨慎起来。

资金方面,现在贷款利率非常低,历史上没有过这种优惠;经济方面,今年经济大概率稳步复苏,重回5%左右的正常的增长速度。可以说,短期逻辑和中期逻辑都是利好房价的,但现在长期逻辑人口利空房价,使得一切都扑朔迷离起来。



2023年房价,继续分化

在总人口数量下降的时候,房价就一定是下跌的吗?实则不然。总人口数量下降,整体房价肯定是迎来利空,但人口的流动会造成不同地区房子关注度不一样。

比如苏州现在人口1200多万,苏州计划到2035年,市域常住人口规模1700-1800万人,服务人口2000-2100万人。也就是说未来十多年,苏州还要增加500多万的人口,这主要依靠人口流入。

在总量一定的情况下,人口流入的城市,房子有持续的购买力支撑,房价也会好;而反观人口流出的城市,房子将出现持续的过剩,房价自然也难以好了。

如果希望房价普涨,那么这个预期大概率落空。人口持续流入、就业机会较多的地方,房子才有投资价值。

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