Aiautomation高级PLC／电气／自动化控制工程师
日期：2023-08-04 11:42:21 / 人气：
长期关注楼市的回答你一下，这里不会列证据，直接说结论。
1.深圳面积小，大约全域相当于北京六环，其中一半还是山，其均价绝对低于北京六环内均价。
2.深圳房子新，如果对标北上的平均楼龄，南山福田罗湖有一大把“老破小”，其实按北上标准不算，但深圳人嫌弃，这类房子的价格远低于北上。
3.深圳房子赠送多，89平三房四房五房的都有，自己上网去查吧。同等面积北京只是两房。深圳想尽一切办法偷面积，入户花园，阳台，搭板等等，造成单价虚高，其实实际比北上便宜。
4.深圳只是西部涨了一些，东部几乎纹丝未动，大量次新3房300多万的，这个价格也就跟二线城市的三房一个水平。
5.深圳商品房数量太少，大量的农民房和工业区挤压造成供需不平衡，新房供给几乎全靠旧改。全深圳有170万套商品房，和2000万人口。很多大城市商品房数量都是数倍于深圳。
6.深圳经济发展太快。几年前，华为还在给运营商做手机，腾讯还在跟360打口水战。现在华为估值3万亿，腾讯4万亿，平安1.3万亿，去翻翻华为腾讯平安万科招行这些公司在过去五六年的股价走势吧，再展望一下大疆和迈瑞，看看他们创造了多少财富？深圳上市公司数量全国第一，总市值全国第二（北京靠大量央企支撑排在第一），全部以民企为主，财富所得主要归于管理层和股东。
7.深圳环境好，空气质量常年全国前十，碧海蓝天没有污染。落户容易方便，不会有任何的地域歧视，自由公平，政府效率高，是中国某种意义上的第一个公民社会。
8.前面有个憨憨说毕业三年攒不到首付钱，这个国家是垃圾，我只想说，在任何优秀的国家的头部城市，想毕业三年就买房的都是异想天开。去看看台北的房价，不考虑房产税，台北房价4-9万/平米，收入跟深圳差不多，房价也跟深圳差不多，住房条件比深圳还差，说深圳住的是鸽子笼？你看看台北住的什么条件？深圳的花园海景大社区，在台北有多少？再比一比城市前景，你还觉得深圳贵吗？
9.如果看到这篇帖子，算你有缘，有名额的赶紧去深圳东部核心区买房，一线城市的配套，二线城市的房价，西部的上涨将很快轮动过去。目前东部大运均价5万，坪山3.6万，均有高赠送，把握机会吧。
深圳房价跌成狗了。
为什么出现这一情况？让我们把事件倒回到一年前。
2021年初，深圳政府推出指导价抑制房价，当时指导价一般比市场价低20%-50%。
指导价除了影响市场消费信心外，还有一个重要功能就是指导银行放贷。
比如一间房800万卖出去，但是指导价400万，那么只能按照指导价的75%贷款。原来首付只需要给200万（800*0.25），现在要给500万（800-400*0.75），首付门槛被大幅提高了。
800万的房子没多少人能够全款买，提高首付门槛对居民的房屋购买能力影响很大。
指导价刚出来的时候，大家还不以为然，觉得一线城市房价永不下跌，更何况是寸土寸金的深圳，是房价全国第一的深圳。
但是为了规避指导价政策，中介还是不敢明目张胆写当时的真实房价，于是魔幻的“水果挂牌价”出现了。
但是好日子不长，指导价威力不久后就显现出来了，今年深圳房地产举步维艰，房价大幅下跌。
二手房东们惨了，估计好几年的收入直接跌没了。
除了指导价外，学区房政策也是改革重点之一，也就是著名的“大学区”政策。
大学区政策将一所学校划归给多个小区，一个小区对应多个学校，学区房概念直接被击碎。同时学习日本采用教师轮岗政策，这样平衡了不同学校的教育资源。
有句话叫“深圳教育看福田，福田教育看百花”。但是百花学区的楼盘相继出事，这可是坐拥深圳实验中学、实验小学、 百花小学等多个顶级学校的顶级学区房啊！
长城大厦1000万房子因为卖不出去直降两百多万；核电大厦1700万房子有人直降600万；湖景大厦有房子单价5.4万/平出售，这小区2020年最高到达过14万/平，而该小区指导价为5.37万/平。
深圳不仅房价降，房租也在降。
虽然统计数据上看深圳常住人口每年都在增长，但是实际上的感官不是这样的。我在深圳的朋友告诉我，他感觉现在深圳人口没有2015年多了。
深圳的高房价也导致名校毕业生们的转向，清北毕业生2021年去到上海的人数就超过了深圳。
深圳一向是房价风向标，因为这里市场最自由，投资风气最浓烈。
15年房价上涨链条差不都就是深圳—上海—北京—南京杭州—成都—重庆西安，深圳作为最市场化的地方总是很有借鉴意义。
现在下跌周期来了，深圳已经最开始有了苗头，就看上海跟不跟了。
深圳二手房跌有个重要原因是倒挂，所谓倒挂就是由于政府限价，所以同一区域新房比二手房便宜。
巧合的是，上海现在倒挂也挺严重的。
深圳二手房跌还有个原因是人口流出，接盘的年轻人不够了。
巧合的是，上海经过疫情后也有大量人口涌出，上海的大学分数线下跌也证明对年轻人吸引力有所下滑。
深圳房价下跌还有个因素是去年公布了指导价，银行贷不了足够多的款。
巧合的是，上海两个月前刚发布了2022年楼市指导价。
目前深圳房价下跌如此严重情况下政府依旧没有出台救市政策，不仅仅是因为房住不炒。
房住不炒仅仅是限制房价不要上涨，但是如果房价下跌中央政府也是允许地方政府救市的，比如现在很多城市都放宽了限购、限贷门槛，进行救市。
如果深圳现在救市，企图稳住房价，我估计中央意见也不会很大。稳房价并不过分，甚至也是中央希望的，只要别涨就好。
但是我认为深圳市政府应该是全国最希望房价下降的政府了，没有之一。
1994年分税制改革后，原本很多属于地方政府的税收划给了中央，那么地方政府只有另寻他路筹钱发展。
这条路，就是土地财政。
地方政府通过卖地，然后有资金去搞基建。基建搞好了可以招商引资发展经济，随着经济发展土地成本变高，政府就有更多的卖地收入，形成循环。
现在很多城市是极度依赖卖地收入的，但是深圳的土地财政依赖度全国倒数第一。
从地方政府层面上来看，深圳是最不依靠卖地收入的城市，那么推高房价的主观能动性最低。
深圳发展主要靠什么？靠年轻人。
当年一句来了就是深圳人，吸引了无数年轻人前去淘金。深圳不仅是一线城市中落户最容易的，甚至只要是高学历落户就送几万块钱，很多人都先落户深圳，拿了钱再说在哪工作的事。
但是现在，已经到了“来了就是惠州人”，“深圳赚钱深圳花，一分别想带回家”的程度了。
因为房价实在是太高了。
深圳虽然没有故意推高房价的动力，但是为了商业发展选择将更多土地规划成商业用地，而不是住宅用地。深圳建了很多写字楼，很多商城，唯独没有小区住宅。
对于深圳政府来说，建小区没有写字楼、商场划算。建小区只能卖一次土地收入，但是建写字楼和商场却有源源不断的税收。
这种发展模式很有道理，也符合深圳当时的情况。但是时过境迁，这种政策已经无法满足现在的深圳了。
靠年轻人安家立命的深圳，失去了年轻人，也就失去了最大的本钱。
连华为都要搬到东莞松山湖了，直言深圳土地成本太高！安家才能立业，员工无法安家，怎么可能勤勤恳恳为企业工作，也不会有归属感。
好在现在深圳也意识到了这个问题，开始增大住宅土地供应量。
2020年，深圳居住用地供应、住宅竣工面积均创近年新高。2021年伊始，深圳加足马力稳供应，不仅将成为居住用地供应力度史上最大的一年，而且一大波用地规划变更的操作也属罕见，这显示了政府进一步增加住宅供应的诚意和决心。
房价跌了不是说深圳发展出现问题了，反而对深圳来说是一个积极的信号。
最后再说一个老生常谈的问题，有人说一线城市房价永远不会下跌，其实这个逻辑是有问题的。
一个东西会不会下跌取决于真实价格和市场价格，而不是取决于东西好不好。
好的东西如果太贵也会跌，差的东西如果太便宜也会涨。
深圳的房子好是好，但是太贵了，何德何能能比北京上海高出20%？
不要再相信有些所谓的“砖家”一线城市永远不跌的谎言了，请问跌了几百万他会赔给你吗？
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