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真不算高。

其他地方我不知道，就以我之前在深圳招商的经验来说一下吧。

写字楼乃至工业厂房工商业性质的地产，在目前，很多时候业主和物业都不是同一家公司的。一般情况下，都是物业从业主手上先整体包租下来，然后物业再进行招商，分租给客户。

物业公司包租写字楼和厂房，该怎么赚钱呢？你以为就收点物业费吗？那就太out啦。物业从业主手上拿到盘，一般情况下在面积上首先加个20%—30%的公摊，请注意，这个公摊是直接加的，和任何实际面积都扯不上关系。当然物业租给你的时候，他会说这部分公摊乃是保安亭啦，配电房啦，绿化啦，反正欲加之公摊，何患无辞？

在从建筑外加了公摊以后，物业就开始来对写字楼进行装修了。租整层的客户还好，电梯，走道都是一家在用，这样内部公摊的面积还算是比较少，那么按照一般人计算公摊的办法：实际使用面积/承租面积算出来的使用率，一般都会在55%以上，这样你的公摊其实也就在40%左右，还是能够接受的对不对？

如果是那些分租的客户，去租装修好的写字楼的话，你会发现陷入一种无法解决的矛盾。走道宽广，给人的感觉很好，但是你的实际使用率会非常低，你会觉得很吃亏；走道狭窄，给人感觉差，但是实际使用率会相对提高。不过依照个人的经验，租那种分租的写字楼，如果你按照自己想的那样，以实际使用面积/承租面积来计算使用率的话，我敢肯定，你的实际使用率绝对不会超过50%，公摊在50%以上那是必然的。我前面就说了，物业在包租下整个写字楼的时候，就会先加20%—30%的公摊，如果再算上建筑本身墙体的厚度，电梯、楼梯、走道所占用的面积，那么实际使用率就更低了，我往实际使用率50%说，都是往高了算的。

在深圳，初创公司特别多，因此那种小面积的写字楼也因此特别走俏。许多初创企业租下了写字楼以后，自己找人装修办公室的时候让装修公司量面积，发现自己实际使用率特别低，然后就急着去找物业算账，惹出了许多矛盾。要我说，这就是完全不懂市场的结果，而且就算你去和物业争执，只要你合同签了，你也是争不过物业的，因为你会发现：物业的承租面积从来只是停留在口头上，是从来不会写在合同里面的！

那么一家公司，尤其是那种小公司去租写字楼，如何才能找到合适的办公室呢？首先，你不要和物业去争执使用率的问题，只要你在这一片区内，整个市场大致都是这样的。物业加公摊的做法，实际上是为了在保持租金变化不大的情况下来提价，哪怕你运气好，真的找到了由业主原房东直接出租的写字楼，没有给你额外加公摊，你到时候也会发现，这个写字楼的单价高到惊人，甚至论起租到合适的写字楼，直接租原房东的写字楼，总体租金比起从物业手上租到的写字楼更高！

那么老板们怎么才能找到合适的写字楼呢？首先，一家公司无论是因为初创还是因为扩大而需要搬迁，你都需要去好好计算你到底需要多大的办公室。对于这个，许多老板是真的没有概念的，有的公司不过十来个人，老板却非要租个上千平的大办公室，这样的老板当然是物业们所喜欢的，但是这么空旷的办公环境，您到底是要干啥呢？是要在办公室里打高尔夫么？老板们有钱可以在办公室上面浪费这个谁也没话说，不过办公室太空旷了，同事们交流起来都困难的话，也会影响到公司氛围的。

与那种对办公室面积越大越好的老板们相对的，是另一种老板，那就是什么都精打细算，那是一个员工的办公面积有多大都要算得清清楚楚的人。在天猫崛起的那几年，深圳的电商很火爆。我认识过一个在天猫上开业的老板，一年内公司的销售额就从百来万的规模直接破亿，精打细算是这个老板在公司经营上的特点，但是他把这种特点带到了租办公室上，他一直觉得只要找办公室，就找正好适合自己的就够了，结果就因为公司规模的扩大，一年之内公司搬迁了三次。公司的搬迁，并不是一件小事，很多时候都会影响到核心员工的流动，当然更重要的是很花钱。那位老板就因为这么精打细算，结果公司极速扩张赚到的钱差不多全部赔到搬迁上面了。甚至按照我的分析，他的公司本来可以增长得更迅猛，就因为他在承租办公室上的短视影响了他公司的扩张。

其实任何公司，在承租办公室的时候，都必然会对未来有一个规划。如果能够把这个规划和承租写字楼结合起来，给自己的公司预留一些空间，就可以让公司在未来的扩张更为迅猛！在我的经验中，有这种远见的老板不是很多，但是一旦遇到了扩张，他们的公司发展也往往是最好的，因为当他们在办公室这个能看得见的实体空间都开始预留位置的时候，其他扩张的准备，他们早就已经做好了

40%太高了，正常都在20%-30%之间，靠近30%都已经算高了。

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38%的也有，想找到原因，可以阅读一下文章，谢谢

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写字楼公摊40%，算是偏高的了，不过还算不上出格。

我国政策上对物业的公摊面积占比并没有明确的规定，但建筑内具体哪些部分属于公摊面积，政策上都是有明确规定的，所以根据行业经验，各类物业的公摊面积占比也有了一定的合理范围。

住宅（不包括别墅）的公摊面积比例一般在10%-20%；

公寓的公摊面积占比会高一点，但不会超过30%；写字楼利用率

写字楼一般为高层建筑，受限于建筑规范和消防规范，相应的配套疏散楼梯和相应的避难层都不会小。公摊面积少的也会占比20%以上，公摊面积多的可能会达到50%左右，不过大部分还是在30%多。

写字楼公摊建筑主要包括两类：

一是为整个建筑服务的公共用房和管理用房的面积，如电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、机器设备室、公共门厅和过道、执勤治安室等；

二是各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。

需要特别说明的是，并非所有公用面积都是公摊面积，凡是作为独立空间出售或出租的地下室、车棚等都不能计入公摊面积，即公摊面积一定是为所有人服务的。

写字楼的公摊面积＝公用建筑面积分摊系数*套内建筑面积。

公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积/套内建筑面积之和。

公用建筑面积=整栋建筑物的建筑面积-整栋建筑物各套套内建筑面积之和—已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等面积。

套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。

以上。

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