22两江01 (184271)： 重庆两江新区开发投资集团有限公司及其发行的公开发行债券跟踪评级报告
日期：2023-07-26 17:54:26 / 人气：
| 时间：2023年06月20日 21:56:59 中财网 |
原标题:22两江01 : 重庆两江新区开发投资集团有限公司及其发行的公开发行债券跟踪评级报告
跟踪评级原因
按照 2022 年重庆两江新区开发投资集团有限公司公司债券、2021 年第一期重庆两江新区开发投资集团有限公司公司债券、重庆两江新区开发投资集团有限公司 2021年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）、重庆两江新区开发投资集团有限公司 2021年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）、重庆两江新区开发投资集团有限公司 2021年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）、重庆两江新区开发投资集团有限公司 2020年度第三期中期票据、重庆两江新区开发投资集团有限公司 2020年度第二期中期票据、重庆两江新区开发投资集团有限公司 2020 年度第一期中期票据、2020 年第一期重庆两江新区开发投资集团有限公司公司债券、2019年第二期重庆两江新区开发投资集团有限公司双创孵化专项债券和 2019年第一期重庆两江新区开发投资集团有限公司双创孵化专项债券（分别简称“22两江债”、“21两江债 01”、“21两江 03”、“21两江 02”、“21两江 01”、“20渝两江 MTN003”、“20渝两江 MTN002”、“20渝两江 MTN001”、“20两江债 01”、“19渝两江双创债 02”和“19渝两江双创债 01”）信用评级的跟踪评级安排，本评级机构根据两江开投提供的经审计的 2022 年财务报表、未经审计的 2023年第一季度财务报表及相关经营数据，对两江开投的财务状况、经营状况、现金流量及相关风险进行了动态信息收集和分析，并结合行业发展趋势等方面因素，进行了定期跟踪评级。
该公司分别于 2021年 4月、7月和 9月发行了 21两江 01、21两江 02和 21两江 03，发行规模分别为 20.00亿元、30.00亿元和 30.00亿元，期限均为 5年，募集资金均用于偿还到期债务（已使用完毕）。
该公司分别于 2019年 2月和 12月、2020年 4月、2021年 11月和 2022年 3月发行了 19渝两江双创债 01、19渝两江双创债 02、20两江债 01、21两江债 01和 22两江债，发行规模分别为 16.00亿元、15.00亿元、10.00亿元、10.00亿元和 30.00亿元，期限分别为 5年、5年、5年、3年和 5年。19渝两江双创债 01 和 19 渝两江双创债 02 募集资金均用于重庆两江新区工业开发区创新创业孵化园项目和重庆果园保税物流中心（B 型）等项目的建设（已使用完毕），截至 2023 年 3 月末上述项目已分别投资16.51亿元和 9.04亿元。20两江债 01和 22两江债募集资金均用于偿还到期债务（已使用完毕）。21两江债 01募集资金用于两江新区新兴半导体显示产业聚集地基础设施工程和一期标准厂房（创新工坊）两个项目的建设（已使用完毕），截至 2023年 3月末上述项目已分别投资 7.00亿元和 2.58亿元； 根据中国银行间交易商协会 2020年 4月 27日下发的《接受注册通知书》（中市协注[2020]MTN451号），该公司申请注册的中期票据金额为 50.00亿元，于 2020年 7月、8月分别发行 20渝两江 MTN001、20渝两江 MTN002和 20渝两江 MTN003，发行额度分别为 15.00亿元、17.50亿元和 17.50亿元，期限均为 5（3+2）年，募集资金均用于偿还到期债务（已使用完毕）。
截至 2023年 4月底，该公司存续债券余额 290.36亿元，具体概况如图表 1。
图表 1. 公司已发行债券概况
| 发行金额 （亿元） | 债券余额 （亿元） | 期限（年） | 发行利率 （%） | 发行日期 | 到期日期 |
| 16.00 | 1 6.40 | 5 | 4.28 | 2019/2/25 | 2024/2/28 |
| 15.00 | 2 10.50 | 5 | 3.93 | 2019/12/10 | 2024/12/13 |
| 10.00 | 10.00 | 5 | 3.20 | 2020/4/9 | 2025/4/13 |
| 15.00 | 15.00 | 5（3+2） | 3.65 | 2020/7/29 | 2025/7/31 |
| 17.50 | 17.50 | 5（3+2） | 3.71 | 2020/8/6 | 2025/8/10 |
| 17.50 | 17.50 | 5（3+2） | 3.63 | 2020/8/18 | 2025/8/20 |
| 20.00 | 20.00 | 5 | 3.97 | 2021/4/27 | 2026/4/29 |
| 30.00 | 30.00 | 5 | 3.50 | 2021/7/29 | 2026/8/2 |
| 30.00 | 30.00 | 5 | 3.60 | 2021/9/1 | 2026/9/3 |
1
19渝两江双创债 01分别于 2022年 2月 28日和 2023年 2月 28日偿付本金 4.80亿元；
| 发行金额 （亿元） | 债券余额 （亿元） | 期限（年） | 发行利率 （%） | 发行日期 | 到期日期 |
| 10.00 | 10.00 | 3 | 3.18 | 2021/11/9 | 2024/11/11 |
| 30.00 | 30.00 | 5 | 3.73 | 2022/3/9 | 2027/3/14 |
| 10.16 | 10.16 | 270D | 2.50 | 2022/11/23 | 2023/8/22 |
| 20.00 | 20.00 | 5 | 3.56 | 2022/12/1 | 2027/12/5 |
| 10.87 | 10.87 | 270D | 2.63 | 2023/1/12 | 2023/10/10 |
| 17.43 | 17.43 | 270D | 2.63 | 2023/2/2 | 2023/10/31 |
| 5.00 | 5.00 | 5（3+2） | 3.77 | 2023/3/2 | 2028/3/6 |
| 10.00 | 10.00 | 5（3+2） | 3.55 | 2023/3/2 | 2028/3/6 |
| 15.00 | 15.00 | 5 | 3.47 | 2023/5/23 | 2028/5/25 |
| 5.00 | 5.00 | 5（3+2） | 3.20 | 2023/5/23 | 2028/5/25 |
| 304.46 | 290.36 | -- | -- | -- |
业务
1. 外部环境
（1） 宏观因素
2023年第一季度，我国经济呈温和复苏态势；在强大的国家治理能力以及庞大的国内市场潜力的基础上，贯彻新发展理念和构建“双循环”发展新格局有利于提高经济发展的可持续性和稳定性，我国经济基本面长期向好。
2023年第一季度，全球经济景气度在服务业的拉动下有所回升，主要经济体的通胀压力依然很大，美欧经济增长的疲弱预期未发生明显变化，我国经济发展面临的外部环境低迷且不稳。美联储、欧洲央行加息导致银行业风险暴露，政府的快速救助行动虽在一定程度上缓解了市场压力，但金融领域的潜在风险并未完全消除；美欧货币政策紧缩下，美元、欧元的供给持续回落，对全球流动性环境、外债压力大的新兴市场国家带来挑战。大国博弈背景下的贸易限制与保护不利于全球贸易发展，俄乌军事冲突的演变尚不明确，对全球经济发展构成又一重大不确定性。
我国经济总体呈温和复苏态势。就业压力有待进一步缓解，消费者物价指数小幅上涨。工业中采矿业的生产与盈利增长明显放缓；除电气机械及器材、烟草制品等少部分制造业外，大多数制造业生产及经营绩效持续承压，且高技术制造业的表现自有数据以来首次弱于行业平均水平；公用事业中电力行业盈利状况继续改善。消费快速改善，其中餐饮消费显著回暖，除汽车、家电和通讯器材外的商品零售普遍增长；基建和制造业投资延续中高速增长，房地产开发投资降幅在政策扶持下明显收窄；剔除汇率因素后的出口仍偏弱。人民币跨境支付清算取得新的进展，实际有效汇率稳中略升，境外机构对人民币证券资产的持有规模重回增长，人民币的基本面基础较为坚实。
我国持续深入推进供给侧结构性改革，扩大高水平对外开放，提升创新能力、坚持扩大内需、推动构建“双循环”发展新格局、贯彻新发展理念等是应对国内外复杂局面的长期政策部署；短期内宏观政策调控力度仍较大，为推动经济运行整体好转提供支持。我国积极的财政政策加力提效，专项债靠前发行，延续和优化实施部分阶段性税费优惠政策，在有效支持高质量发展中保障财政可持续和地方政府债务风险可控。央行实行精准有力的稳健货币政策，综合运用降准、再贷款再贴现等多种货币政策工具，加大对国内需求和供给体系的支持力度，保持流动性合理充裕，引导金融机构支持小微企业、科技创新和绿色发展。我国金融监管体系大变革，有利于金融业的统一监管及防范化解金融风险长效机制的构建，对金融业的长期健康发展和金融资源有效配置具有重大积极意义。
2023年，随着各类促消费政策和稳地产政策逐步显效，我国经济将恢复性增长：高频小额商品消费以及服务消费将拉动消费进一步恢复；基建投资表现平稳，制造业投资增速有所回落，房地产投资降幅明显收窄；出口在外需放缓影响下呈现疲态，或将对工业生产形成拖累。从中长期看，在强大的国家治理能力以及庞大的国内市场潜力的基础上，贯彻新发展理念和构建“双循环”发展新格局有利于提高经济发展的可持续性和稳定性，我国经济长期向好的基本面保持不变。
（2） 行业因素
近年来，随着政府隐性债务“控增化存”管理政策常态化，城投企业融资重点受控，区域融资表现持续分化。城投企业有望在区域开发中保持重要作用，中短期内对其的融资监管预计仍将有保有压，自身市场化转型也将加速推进，期间高债务率而化债资源相对有限地区的城投企业债务周转压力值得关注。
城市基础设施的建设和完善是推动城镇化进程的重要驱动力，是国民经济可持续发展的重要基础，对于促进地区经济发展、改善投资环境、强化城市综合服务功能等有着积极的作用。近年，全国各地区城市基础设施建设资金来源和渠道日益丰富，建设规模不断扩大，建设水平迅速提高，城市基础设施不断完善。“十四五”时期，全面推进乡村振兴，完善新型城镇化战略是我国经济社会发展的主要目标和重大任务之一，其中明确提出要深入推进以人为核心的新型城镇化战略，发展壮大城市群和都市圈，推进以县城为重要载体的城镇化建设，实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量。在未来一段时间内，城市基础设施建设仍是我国新型城镇化进程中的持续任务，城投企业作为其中的主要参与者，其重要性预计中短期内仍将继续保持。
城投企业业务范围广泛，包括市政道路、桥梁、轨道交通、铁路、水利工程、城市管网等基础设施项目投资建设，以及土地开发整理、公用事业、保障房项目建设等多个领域。在我国基础设施建设的快速推进过程中，城投企业初期作为地方政府投融资平台在城市建设中发挥了举足轻重的作用，但同时债务规模也不断增大，风险有所积聚。为进一步规范政府性债务管理，国务院于 2014年 9月发布《关于加强地方政府性债务管理的意见》（国发[2014]43号，简称“43号文”），明确提出政府债务不得通过企业举借，剥离城投企业的融资职能。此后，地方政府债务管理日益严格，城投企业所面临的融资政策环境持续调整，但其运营及融资的规范程度总体呈提升趋势，市场化转型的进度也不断推进。
近年来，政府隐性债务“控增化存”监管政策常态化趋严，城投企业融资环境相对较紧。2021年，国发[2021]5号文、沪深交易所公司债发行上市审核指引、银保监发[2021]15号文及补充通知等政策相继发布；2022年 5月和 7月，财政部先后通报和问责了 16个新增隐性债务和隐性债务化解不实的典型案例，再次强调要坚决遏制隐性债务增量，妥善处置和化解隐性债务存量；此外，2022年 6月，国务院办公厅下发《关于进一步推进省以下财政体制改革工作的指导意见》（国办发[2022]20号），要求加强地方政府债务管理，明确坚持省级党委和政府对本地区债务风险负总责。但在“稳增长、防风险”的政策基调下，有效投资仍可受到金融支持。2022年 4月，政策层面提出金融机构要合理购买地方政府债券，支持地方政府适度超前开展基础设施投资；要在风险可控、依法合规的前提下，按市场化原则保障融资平台公司合理融资需求，不得盲目抽贷、压贷或停贷，保障在建项目顺利实施。此外，在城投融资“分类管控”、房地产调控政策和土地市场景气度变化等因素综合影响下，区域融资分化加剧。
2023年，稳增长、防风险的政策基调未变。随着地方经济增长的恢复，城投企业所处外部环境有望回稳，但政府隐性债务严监管预计仍将延续，城投企业融资仍会受到重点管控，业务模式调整和市场化转型仍是可持续发展的题中之义。中短期内，城投企业融资监管预计仍将有保有压，承担新型城镇化建设等重大项目的城投企业合理融资需求预计仍有一定保障，但高债务率而化债资源相对有限、同时近年土地出让大幅下降地区的城投企业再融资压力可能进一步加大。
（3） 区域因素
重庆市具备区位及战略地位优势，经济总量保持省际中游、全国大中城市前列，但核心产业能级有待提升、经济发展水平总体不高。2022年受高温限电等多重超预期因素影响，叠加房地产行业下行，全市经济增速降至近十年历史新低，一般公共预算收入及土地出让收入出现双降，财政收支平衡压力加大。
重庆市地处我国西南腹地，是中西部地区唯一的直辖市、成渝地区双城经济圈建设的双核心城市之一，也是长江上游地区重要经济、金融中心、综合交通枢纽。全市土地面积 8.24万平方公里，相当于约五分之四的浙江省；下辖 38个区县（26区 8县 4自治县），2022年末全市常住人口 3213.3万人，较上年末多增 0.9万人，依旧为我国人口最多的城市；同期末城镇化率 70.96%。
作为我国中西部地区唯一的直辖市，重庆市经济发展享有政策优势，是一带一路、长江经济带、西部陆海新通道等多项国家级战略联动发展枢纽城市，尤其 2020年成渝地区双城经济圈建设的启动，区域经济发展迎来良好机遇。在战略及政策优势加持下，全市固定资产投资经历了高位增长阶段，在此阶段全市经济增速也常年高于全国水平，形成了汽车、电子信息等千亿级产业集群。但自 2016年起全市推进供给侧结构性改革，持续淘汰钢铁、煤炭等落后产能，产业结构迎来急剧调整，尤其 2018年全国汽车摩托车产销下滑对全市支柱产业冲击较大，当年全市经济增速大幅降至全国水平之下，此后趋同于全国水平。近年全市步入投资、传统产业对经济增长驱动效应双递减周期，加之产业结构调整、房地产调控等要素作用，经营困难的中小企业增多，经济下行压力持续增大。
受极端旱情及限电等多重超预期因素影响，叠加房地产行业下行，2022年重庆市生产消费活动受阻，内生动力明显放缓，经济增速降至近十年历史新低。2022年全市实现地区生产总值 29129.03亿元，同比增长 2.6%，分别低于上年全年、全国平均增速 5.7个、0.4个百分点；其中，第一产业增加值 2012.05亿元，同比增长 4.0%；第二产业增加值 11693.86亿元，同比增长 3.3%；第三产业增加值 15423.12亿元，同比增长 1.9%。三次产业结构比由上年的 6.9:40.1:53.0调整为 6.9：40.1：53.0，其中一二产占比略有提升、三产占比有所下降。从驱动要素看，2022年固定资产投资增速同比下降 5.4个百分点至 0.7%，主要系房地产开发投资大幅下降拖累所致，其中基础设施投资及工业投资仍分别增长 9.0%和 10.4%；主要受汽车供给受阻、消费收缩等影响，当年全市实现社会消费品零售总额 1.39万亿元，规模较上年略降 0.01万亿元。主要因超预期因素影响工业生产，当年全市对外贸易增速大幅回落，实现外贸进出口总额 0.82万亿元，同比增长 2.0%，增速较上年回落 20.8个百分点，其中笔记本电脑出口量、值继续居全国第一。
作为我国西南地区重要现代制造业基地及消费中心城市，重庆市已培育出电子、汽摩、装备、材料、消费品、医药、能源等八大工业产业集群以及金融、房地产、旅游、运输业等服务业产业集群。全市规上工业中两大支柱产业汽摩及电子产业增加值占比近半，工业经济易受两大行业周期性波动影响。
近年全市持续推进支柱产业提质和新兴产业集群发展，加之成渝地区双城经济圈建设的提出，有利于两地汽车、电子信息等优势产业协同发展。2022年全市规模以上工业增加值同比增长 3.2%，较上年下降 7.5个百分点；规模以上工业企业利润总额同比转为负增长 10.1%，亏损面扩大。其中支柱产业汽车、医药、能源工业、材料、消费品实现正增长，当年增加值增速分别为 10.2%、6.1%、11.3%、3.9%和 2.1%；摩托车、电子、装备产业分别负增长 6.4%、3.0%、0.3%。同年高技术制造业和战略性新兴制造业增加值分别增长-1.9%和 6.2%，增速均回落明显，后者增加值占全市规上工业的比重为 31.1%。
图表 2. 重庆市（县区）主要经济数据
2022年，重庆市房地产市场投资热度明显下降，全市房地产开发投资 3467.60亿元，同比下降 20.4%。
用房投资 344.90亿元，同比下降 16.5%。同期，全市商品房新开工面积 2224.17万平方米，同比下降54.4%，其中住宅新开工面积 1540.96万平方米，同比下降 52.3%；商品房销售面积 4438.98万平方米，同比下降 28.4%，其中住宅销售面积 2968.97万平方米，同比下降 40.0%；商品房销售额 3101.59亿元，同比下降 42.5%，其中住宅销售额 2448.75亿元，同比下降 48.8%。受房地产市场行情影响，土地市场也较为低迷，同期全市成交土地面积为 4246.70万平方米，同比下降 21.24%。分土地类型来看，综合用地成交面积缩减较为明显，同比下降 73.05%；其次为住宅用地和工业用地，分别同比下降 30.32%和11.00%；商办用地同比增长 11.75%。
图表 3. 重庆市土地市场情况
财政方面，重庆市财政收入主要来自一般公共预算收入、中央补助收入及以土地出让收入为主的政府性基金收入。因大规模退税减税、经济下行、房地产低迷等，2022年全市税收及土地出让收入双降，全年财政收入同比继续减收 7.8%至 6260.81亿元，其中税收收入、一般公共预算补助收入、土地出让收入占比分别为 20.3%、36.9%和 24.9%，中央补助收入成为全市第一大收入来源。具体来看，2022年全市一般公共预算收入及税收收入均转为短收，当年收入规模分别为 2103.38亿元、1270.89亿元，按自然口径计算同比分别减收 8.0%、17.7%，其中税收比率同步下滑至 60.42%，较上年下降 7.1个百分点，财政收入质量在全国大中城市中处于相对落后水平。全市财政自给能力偏弱，且随财政收入缩减，收支平衡压力加大，2022年全市一般公共预算自给率 42.99%，较上年下降 4.3个百分点，在全国大中城市中排名居后。同期全市实现政府性基金预算收入 1753.95亿元，同比下降 25.62%，是当年一般公共预算收入的 0.83倍；其中国有土地使用权出让收入为 1561.86亿元，同比减收 23.58%，主要系房地产行业调整背景下土地交易明显降温所致。
图表 4. 重庆市主要财政数据（单位：亿元）
两江新区位于重庆主城区长江以北、嘉陵江以东，包括江北区、北碚区、渝北区 3 个行政区部分区域和北部新区、保税港区，面积 1200平方公里、常住人口 329万人，其中直管区面积 638平方公里、常住人口 107万人。两江新区可建设面积 550平方公里，占重庆市主城区可建设面积的 51.79%，占比较大。两江工业开发区开发用地 238 平方公里，主要包括两个区域：水土片区（高新技术产业园）60平方公里、龙盛片区（万亿先进制造业基地：包括鱼复和龙兴两个园区）178平方公里。
两江新区是继上海浦东新区、天津滨海新区之后，国务院批准的我国第三个国家级开发开放新区，享有国家西部大开发新十年的各项政策、城乡统筹综合配套改革实验区政策、内陆保税港区及浦东新区、滨海新区先行先试等政策。重庆市政府给予重庆两江新区税收返还、资本金支持和两江新区发展专项资金等政策支持。近年来，两江新区经济持续增长，2022年两江新区实现地区生产总值 4550.56亿元，同比增长 3.0%，其中第一产业增加值 24.75亿元，同比增长 3.7%；第二产业增加值 1596.37亿元，同比下降 0.2%；第三产业增加值 2929.44亿元，同比增长 4.9%，三次产业结构比为 0.5:35.1:64.4。从直管区情况来看，同期直管区实现地区生产总值 2426.63亿元，占全域的 53%，同比增长 3.6%；其中第一产业增加值 20.48亿元，同比增长 3.7%；第二产业增加值 1124.08亿元，同比增长 3.0%；第三产业增加值 1282.07亿元，同比增长 4.1%，三次产业结构比为 0.9:46.3:52.8。
两江新区交通物流便捷，拥有内陆最大的国际复合型机场—江北国际机场，长江上游最大的港口—果园港，西部最大的铁路枢纽—龙头寺火车站，中西部密度最大的高速路网以及中西部最大的信息港。两江新区创新的物流方式伴随新欧亚大陆桥和印度洋出海通道的打通，降低了物流交易成本，为两江新区汇聚生产要素，搭建快速结转平台，发挥长江黄金水道、江北国际航空港枢纽、内陆唯一保税港区影响力，以辐射中西部创造了优越的条件。
两江新区聚集了重庆主导产业，包括汽车工业、电子信息、装备制造、生物医药、仪器仪表以及金融业、现代物流业等，产业基础良好，但支柱产业集中度较高。目前，两江新区四大支柱产业分别为以长安、福特、现代等为代表的汽车产业，以京东方、奥特斯、康宁等为代表的电子信息产业和以川崎、华数、中船重工等为代表的装备制造业，以华邦制药、海扶科技、莱美药业等为代表的生物医药产业。
2022年，两江新区直管区实现规模以上工业总产值 4354.40亿元，同比增长 5.8%，其中汽车产业实现产值 1651.8 亿元，同比增长 23.2%，占规上工业总产值的 37.9%；电子产业 2184.16 亿元，同比下降2.7%，占比 50.2%；装备制造业 265.61亿元，同比下降 3%，占比 6.1%；生物医药 80.16亿元，同比增长 0.9%，占比 1.8%。
图表 5. 两江新区全口径主要经济指标及增速（单位：亿元、%）
两江新区招商引资标准较高，对落户企业的投入产出强度有一定要求，并需结合项目前景、科技含量以及投资强度等方面来进行招商引资；此外，根据市政府第三次会议纪要，为提高两江新区的整
体招商形象和水平，对两江工业开发区暂不能落地的项目，可按照产业及功能分区规划布局落户到相关行政区和功能区。2022 年 6 月 17 日，两江新区发布《促进产业高质量发展若干政策措施》（简称“政策措施”）和汽车、电子信息等 12个产业专项招商政策（简称“专项招商政策”），其中政策措施提出加快高端高质高新产业资源集聚、鼓励开展科技创新等 15条优惠支持措施，优惠方式涵盖减征企业所得税、现金奖励、资金支持等多种形式；专项招商政策则针对新能源及智能网联汽车、新型显示、航空航天、新材料等战略性新兴产业，卫星互联网、工业互联网、生命科学等未来产业，以及现代金融、国际消费、会展文创等高端服务业相应制定了专项优惠政策。
2022年，两江新区直管区签约项目 38个，合同金额 807.00亿元，当年吸引北京现代整车、摩比斯、韩泰轮胎、ABB等 17家 500强企业，促成长安科技、赛力斯 SE、智路建广 12吋车规级晶圆厂、万国半导体12英寸晶圆扩产、奥特斯四期半导体封装载板、云下科技嘉云汇算力中心等项目签约落户。
截至 2022年末，两江新区已引进康宁、腾讯、中国移动、中国联通、美国霍尼韦尔、通用电气、安博物流、韩国韩泰轮胎、SK、日本三井等多个世界 500强企业，以及长安汽车、赛力斯汽车、中车长客、格力、京东方、北京现代等中国知名企业。企业逐步落地入驻可为该公司土地开发、基础设施建设等业务的持续稳定开展创造较有利环境。
图表 6. 近年来两江新区直管区招商引资情况（单位：个、亿元）
| 签约项目 |
| 157 |
| 75 |
| 38 |
| 3 |
房地产市场方面，2022 年两江新区直管区房地产开发投资 478.23 亿元，同比下降 40.5%，其中，住宅投资 363.81亿元，同比下降 38.7%；办公楼投资 16.55亿元，同比下降 31.7%；商业营业用房投资32.68亿元，同比下降 45.1%。同期商品房销售面积同比下降 44.8%至 416.52万平方米，销售额同比下降 62.8%至 371.58亿元，其中住宅销售面积 184.39万平方米，同比下降 71.9%；办公楼销售面积 41.83万平方米，同比增长 406.4%；商业营业用房销售面积 47.79万平方米，同比增长 98.8%。
财政方面，2022年两江新区全区实现一般公共预算收入 262.92亿元，同比下降 12.90%；一般公共预算支出 456.19亿元，同比下降 6.10%，财政自给率为 57.63%。从两江新区直管区财政状况来看，2022年直管区实现一般公共预算收入 111.42 亿元，同比下降 13.7%；其中税收收入 92.59 亿元，同比下降17.8%，占一般公共预算收入的 83.10%。2022 年直管区一般公共预算支出为 178.31 亿元，同比下降4
18.4%，其中刚性支出 60.50亿元，占比 33.93%；财政自给率为 62.49%，区域财政收支平衡较大程度上依赖于上级转移支付。
两江新区政府性基金预算收入通常来源于国有土地使用权出让收入，但近年来受区域土地市场行情影响，收入规模下滑较为严重，政府性基金预算收支平衡绝大部分依赖于上级转移支付。2022年两江新区全区数据暂未披露，直管区政府性基金预算收入为 6.74亿元，政府性基金预算支出 144.79亿元。
截至 2022年末，两江新区直管区政府债务余额为 575.06亿元。
图表 7. 两江新区全口径主要财政数据（单位：亿元）
注：“-”表示数据未披露。
2. 业务运营
该公司为两江工业开发区的投资建设主体，主要负责区域内土地开发业务和重大基础设施建设任务，可获得国家和地方政府在政策及资金等方面的各项支持。2022年，公司确认前期土地出让收入致土地一级开发收入同比有所增长，但受当期确认的房产销售收入同比大幅下降影响，营业收入较上年同期明显下滑。此外，随着土地开发投资和房地产开发业务的持续推进，公司未来仍有较大规模资金需求。
该公司是重庆市委、市政府为加快重庆两江新区重大基础设施建设、区域内土地开发和现代化产业体系构建而成立的国有大型投资集团，主要从事两江新区重大基础设施建设和区域内土地开发业务。
2022年，因房地产市场行情不佳，存量项目销售去化进度放缓，同时新项目尚未进入销售阶段等因素综合影响，公司房产销售收入明显减少，致使当年营业收入同比下降 17.21%至 88.54亿元；同期，公司营业收入仍主要来自于土地一级开发业务，当期该业务实现收入 71.50 亿元，占营业收入的比重为80.76%，收入同比增长 9.29%，主要系确认前期土地出让收入所致。2023年第一季度，公司实现营业收入 14.22亿元，同比大幅增长 685.62%，主要系上年同期受土地出让进度放缓以及房地产项目结转周期影响，未确认相关业务收入所致。
图表 8. 公司营业收入构成情况（单位：亿元、%）
| 2020年 | 2021年 | 2022年 | 2023年第一季度 | |||||
| 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 |
| 132.73 | 100.00 | 106.95 | 100.00 | 88.54 | 100.00 | 14.22 | 100.00 | 1.81 |
| 92.95 | 70.03 | 65.43 | 61.17 | 71.50 | 80.76 | 7.07 | 49.69 | - |
| 26.24 | 19.77 | 29.71 | 27.78 | 7.43 | 8.40 | 5.14 | 36.13 | - |
| 13.54 | 10.20 | 11.81 | 11.05 | 9.60 | 10.84 | 2.02 | 14.19 | 1.81 |
（1） 主业运营状况/竞争地位
A. 土地开发投资
a) 土地一级开发
该公司是两江新区工业开发区范围内土地一级开发的主要运营方，土地开发业务为公司的核心业务，由公司本部和下属子公司重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司、重庆两江新区龙兴工业园建设投资有限公司及重庆两江新区水土高新技术产业园建设投资有限公司负责实施。两江新区工业开发区总面积为 238平方公里，其中工业用地约为 92.43平方公里、商住用地约为 55.74平方公里、道路交通、物流仓储等其他用地 89.83平方公里，共需征地总面积约为 34万亩。
目前，该公司根据土地权属不同将土地一级开发业务分为两类，一类为权属于公司的存量土地开发，一类为权属于两江新区土地储备中心（简称“两江土储中心”）的土地开发。2010年，重庆市人民政府下发文件将北碚区、江北区及渝北区部分土地（面积 226.56平方公里，合 33.98万亩）集中划予公司作为控制性储备用地，公司据此按照法律法规条件陆续办理了相关储备用地权证。后重庆市再次发文批准，将原属于公司的共计约 5.53万亩的储备土地划转至重庆两江新区土地储备整治中心，除此之外，新增的储备土地亦由两江土储中心收储。
图表 9. 截至 2022年末公司已完成整治的土地情况（单位：亿元、亩）
| 整理时间 | 总投资 额 | 宗地面积 | 获得土地 收入金额 | 已回 款金 额 | ||
| 2023 年 | 2024 年 | |||||
| 2010-2022 | 170.01 | 42932.00 | 247.34 | 144.21 | 30.94 | 22.08 |
| 2010-2022 | 96.55 | 36538.00 | 233.95 | 159.99 | 15.29 | 10..32 |
| 2010-2022 | 218.41 | 54877.00 | 339.07 | 216.47 | 21.36 | 14.33 |
| -- | 484.97 | 134347.00 | 820.36 | 520.67 | 67.59 | 36.41 |
图表 10. 截至 2022年末公司总量土地正在整治及未来三年拟进行整理的土地情况（单位：亿元、亩）
| 整理 期间 | 回款 期间 | 正在 整理 面积 | 未来三年拟整理面积 | 总投资 额 （2023- 2025） | 未来三年投资计划 | ||||
| 2023 2024 2025 | |||||||||
| 2023 | 2024 | 2025 | |||||||
| 2016- 2025 | 2022- 2025 | 1523 | 130 | 150 | 150 | 3.01 | 0.91 | 1.05 | 1.05 |
| 2016- 2025 | 2022- 2025 | 1543 | -- | 300 | 300 | 4.20 | -- | 2.10 | 2.10 |
| 2016- 2025 | 2022- 2025 | 890 | 170 | 300 | 300 | 5.39 | 1.19 | 2.10 | 2.10 |
| 3956 | 300 | 750 | 750 | 12.60 | 2.10 | 5.25 | 5.25 |
对于权属于该公司的存量土地开发，公司可自主决定相关安排。首先从存量用地中确定拟投资建设的地块，待确定拟投资地块后，公司将利用自有资金和外部募集社会资本投入土地开发项目，按照政府规定标准由公司对原土地房屋所有人进行拆迁安置，并建设配套安置房（如有）；在完成拆迁安置工作后，公司将进行地块的平整以及基础建设工作；土地整治工作结束之后，公司将整治好的地块交予国土部门完成土地供应；对于权属归两江土储中心的储备土地，公司与两江土储中心签署代建协议，受其委托开展土地一级开发业务，两江土储中心将按照工程进度向公司拨付款项，代理整治业务收益加成比例预计不超过 30%。截至 2023年 3月末，公司仍然以开发整治原有储备土地工作为主，根据代建协议对两江土储所收储的土地开发面积较小，同时土地整治项目开发时间较长，截至目前，该类合同项下的土地整治项目尚未完成结算。
以土地出让形式供应的，需履行出让程序，重庆市国土部门按照土地出让程序进行出让，地块完成出让后国土部门完成内部签批程序，即一次性将开发成本和投资收益支付给该公司。按照“渝财预[2012]841号文件”、“两江财政[2012]19号文件”等文件规定，结算的土地一级开发费用包括土地成本部分以及土地开发收益部分，两者合计约为土地出让总价的 90%。根据渝财预[2020]69 号文件，2021~2025 年两江新区政策范围内工业和配套服务业用地仍按原政策执行，其他用地按市与中心城区分配体制执行，结算的土地一级开发费用和收益约为土地出让总价的 47%（成本约占 40-50%）。以土地划拨形式供应的，需符合划拨用地目录，且经重庆两江新区规划和自然资源局审查并报请重庆市人民政府批准划拨。待划拨后，由财政部门将划拨价款支付给公司。
0.63万亩和 0.01万亩，分别确认土地开发收入 92.95亿元、65.43亿元、71.50亿元和 7.07亿元，其中2022年土地开发收入同比增长 9.29%，主要系确认往年土地出让收入规模较大所致。
图表 11. 公司土地出让情况（单位：亩、亿元）
| 土地出让的面积 | ||||
| 工业用地 | 商住用地 | 合计 | 工业用地 | 商住用地 |
| 5732.00 | 3629.00 | 9361.00 | 28.79 | 66.73 |
| 656.79 | 1124.34 | 1781.13 | 2.42 | 51.82 |
| 5661.37 | 633.58 | 6294.95 | 19.05 | 26.96 |
| 149.00 | -- | 149.00 | 0.57 | -- |
| 1861.52 | -- | 1861.52 | 4.80 | -- |
图表 12. 公司未来土地出让计划（单位：亩、亿元）
| 工业用地出让面积 | 预计出让金和税费返还 | 商住用地出让面积 |
| 996 | 3.41 | 162 |
| 500 | 1.71 | 500 |
| 500 | 1.71 | 500 |
| 1996 | 6.83 | 1162 |
该公司土地开发业务根据优惠政策享受税费返还，主要为：根据重庆两江新区开发建设领导小组第三次会议纪要，规定两江工业开发区新增建设用地有偿使用费按规定标准全额征收后，除上缴中央的 30%以外，其余全部安排返还给公司；规定按照重庆市人民政府令第 54号规定的标准征收耕地开垦费，超过 14元/平方米部分安排给公司使用；规定耕地占用税按照“先征后返”的原则，全额补助给公司。此外，公司征地享有“只征不转”和“征转分离”政策。“只征不转”即不做建设用途的土地征地时可以不上缴税费；“征转分离”即获得征转分离指标的土地在征地时可延迟一年上缴税费，该政策的指标由公司根据年度征地投资计划向重庆市国土房管局争取。
b) 基础设施建设
该公司的基础设施建设业务是土地开发投资过程中的重要环节，主要包括受托开发区域内安置房、道路及配套设施、平场工程以及市政管网等建设业务。截至 2023年 3月末，公司基础设施建设项目累5
计投入 1188.83亿元 ，其中，安置房项目已投资 222.16亿元，公租房项目已投资 147.61亿元，道路及市政工程已投资 671.29亿元。
该公司土地开发的配套基础设施投资成本计入土地开发投资成本，在土地开发收入中予以弥补（安置房配套商业门面，将由公司自持获取租金或对外销售，以弥补部分投资成本）。此外，根据《关于明确两江新区有财税扶持政策的函》渝预函[2011]13 号文件、市政府第一、二、三次会议纪要，市政府规定将两江工业开发区 2010~2020 年实现的市、区两级税收返还给两江新区，用于工业开发基础设施建设。根据渝财预（2020）69号文件，2021-2025年两江新区政策范围内的市级分成税收将以 2020年为基期，超基期数部分除房地产行业税收和既定政策结算补助外全额补助两江新区；区级税收全额返还。2020-2022年及 2023年第一季度，公司收到征地税费及返还及基础设施建设相关补助合计分别为66.29亿元、37.25亿元、7.15亿元和 2.55亿元，2022年较上年同比缩减主要受财政税收减少影响所致。
截至 2023年 3月末，公司累计获得征地税费返还及基础设施建设相关补助合计 1183.26亿元（计入资本公积）。
该公司安置房建设项目全部为对土地开发地块区域内被拆迁居民的实物补偿。截至 2023 年 3 月末，公司在建及拟建安置房项目计划总投资合计 293.77亿元，累计已投资 220.22亿元。
图表 13. 截至 2023年 3月末在建及拟建安置房项目情况（单位：亿元、万平方米）
| 总投资 | 已投资 |
| 3.72 | 3.72 |
| 13.68 | 13.68 |
| 3.79 | 3.79 |
| 5.02 | 5.02 |
| 8.79 | 8.79 |
| 12.92 | 12.92 |
| 17.48 | 13.88 |
| 10.70 | 11.23 |
| 17.83 | 16.95 |
| 3.89 | 3.09 |
| 5.51 | 5.51 |
| 12.72 | 12.72 |
| 5.51 | 5.51 |
| 9.21 | 9.21 |
| 7.02 | 7.02 |
| 6.30 | 6.3 |
| 4.41 | 1.86 |
| 12.89 | 11.60 |
| 15.02 | 15.02 |
| 7.77 | 7.77 |
| 12.18 | 9.176 |
| 10.35 | 7.03 |
| 22.56 | 17.40 |
| 42.90 | 30.19 |
| 21.60 | 3.62 |
| 293.77 | 220.22 |
此外，该公司还负责两江新区公租房建设业务，主要由下属子公司两江公租房负责，该子公司是重庆市两江新区公租房建设业主，主要承担两江新区范围内的公租房建设任务。截至 2023年 3月末，6
在建公租房项目总计 9个，总建筑面积为 402.05万平方米，总投资 138.13亿元，已投资 140.55亿元。
其中鱼嘴、天堡寨、复盛、双溪、万寿、龙兴、上通五和龙兴北 8个公租房项目已基本投入使用，2020-2022年及 2023年第一季度公司分别收到公租房租金收益 1.40亿元、1.95亿元、2.00亿元和 0.61亿元，租金收益通常于年末一次性返还。
图表 14. 截至 2023年 3月末公司在建公租房项目情况（单位：亿元，万平方米）
| 建筑面积 | 预计投资规模 | 已投资金额 |
| 37.07 | 10.95 | 13.17 |
| 51.38 | 18.4 | 17.18 |
| 建筑面积 | 预计投资规模 | 已投资金额 |
| 23.28 | 7.43 | 8.45 |
| 44.71 | 16.52 | 16.74 |
| 99.42 | 31.41 | 35.35 |
| 59.10 | 20.28 | 19.95 |
| 49.49 | 17.06 | 16.72 |
| 14.12 | 4.84 | 4.10 |
| 23.48 | 11.24 | 8.89 |
| 402.05 | 138.13 | 140.55 |
根据重庆市财政局《重庆市市级公共租赁住房租金收入管理暂行办法》（渝财综[2011]66 号）和《重庆市市级公共租赁住房财务管理暂行办法（试行）》（渝财建[2013]66号）的规定，公租房项目不提折旧，租金纳入预算管理，按照政府非税收入有关规定缴入国库，住宅和商业租金均由重庆市两江新区财政局收取，不确认该公司收入。租金严格执行“收支两条线”管理，上交的租金和税费全额返还，专项用于公租房工程建设、贷款本息偿还、运营维护等支出。此外，两江新区财政局拨付给公司 5%的土地出让收益专项补助款（计入专项应付款）。
B. 房地产开发
该公司房地产开发业务主要由下属子公司重庆两江新区置业发展有限公司（简称“两江置业”）、重庆两江新区新利富实业有限公司（简称“新利富实业”）和重庆两江协同创新区建设投资发展有限公司（简称“协创公司”）负责，其中两江置业和新利富实业的项目集中于两江新区，承担两江新区的功能配套建设任务；协创公司负责两江新区协同创新区的相关建设任务。2020-2022年及 2023年第一季度，公司房地产销售收入分别为 26.24亿元、29.71亿元、7.43亿元和 5.14亿元，2022年收入主要来源于御园四期和曲院风荷三期项目。
截至 2023 年 3 月末，该公司已完工待售住宅项目为御园、曲院风荷和溪岸云蔚等，总投资合计122.89亿元，可售面积总计 131.18万平方米，已售面积 90.39万平方米，累计回笼资金 95.17亿元。
图表 15. 截至 2023年 3月末已竣工在售住宅项目情况（单位：亿元，万平方米）
| 开发主体 | 项目 性质 | 总投 资额 | 总建筑 面积 | 开工时 间 | 竣工时间 | 可售总 面积 | 已售 面积 |
| 两江置业 | 住宅 | 22.29 | 35.60 | 2014/12 | 2019/5 | 21.78 | 18.56 |
| 两江置业 | 住宅 | 5.30 | 5.92 | 2015/6 | 2019/6 | 4.44 | 2.07 |
| 两江置业 | 住宅 | 25.80 | 34.30 | 2018/11 | 2020/12 | 34.30 | 22.47 |
| 两江置业 | 住宅 | 25.00 | 37.60 | 2018/11 | 2020/12 | 37.60 | 25.53 |
| 两江置业 | 住宅 | 4.08 | 2.93 | 2018/11 | 2020/12 | 2.83 | 1.55 |
| 两江置业 | 住宅 | 7.22 | 17.60 | 2018/09 | 2021/12 | 10.52 | 8.96 |
| 两江置业 | 住宅 | 8.80 | 18.80 | 2019/8/1 | 2022/12 | 6.10 | 5.36 |
| 两江置业 | 住宅 | 24.40 | 22.06 | 2019/8/1 | 7 2023/6 | 13.61 | 5.89 |
| --- | --- | 122.89 | 174.81 | --- | --- | 131.18 | 90.39 |
该公司还拥有总部大厦、云计算中心、悦荟城、B13汽车孵化园和协同创新区一期房建五个商业地产项目，2022年租金收入合计为0.46亿元。截至2023年3月末上述项目出租率分别为97.75%、54.66%、
83.34%、10.27%和 100.00%，其中云计算中心主要入驻科技类企业，该区域科技类企业成熟度较低导致出租率较低；B13汽车孵化园出租率较低主要系按照招商进度逐步引进企业所致。
图表 16. 截至 2023年 3月末已竣工出租项目情况（单位：亿元，万平方米）
| 开发主 体 | 项目 性质 | 总投资 额 | 总建筑 面积 | 开工时 间 | 竣工时 间 | 截至 2023 年 3月末出 租率（%） | 平均租金 （元/天/平 方米） |
| 新利富 | 写字楼 | 5.37 | 5.71 | 2013/8 | 2015/8 | 97.75 | 1.60 |
| 新利富 | 商业、 写字楼 | 23.21 | 28.21 | 2012/1 | 2014/6 | 54.66 | 0.66 |
| 新利富 | 商业 | 7.78 | 7.52 | 2015/8 | 2019/8 | 83.34 | 1.38 |
| 两江置 业 | 标准厂 房 | 5.50 | 14.56 | 2017/12 | 2021/3 | 10.27 | 0.66 |
| 协创公 司 | 办公楼 | 3.83 | 6.80 | 2019/7 | 2021/1 | 100.00 | 0.63 |
| --- | --- | 45.69 | 62.80 | --- | --- | --- | --- |
2023年 3月末，该公司在建房地产项目合计投资额为 311.69亿元，已投资额为 109.54亿元，后续仍需投入较大规模资金。公司在建房地产项目主要包括协同创新区二期房建、协同创新区三期房建、德辉体育馆和曲院风荷三期等，其中，协同创新区二期房建、协同创新区三期房建和德辉体育馆项目均拟出租运营。拟建项目方面，“复盛龙湾半岛 O\P\N地块”项目预计将于 2023年 10月开工，计划总投资 5.00亿元。总体来看，公司在房地产方面投资力度较大，房地产项目投融资压力和去化风险需持续关注。
图表 17. 截至 2023年 3月末在建房地产项目情况（单位：亿元、万平方米）
| 下属子公 司 | 项目 性质 | 计划投 资额 | 累计已 完成投 资 | 总建筑 面积 | 储备面 积 | 预计完工时 间 | 累计已 回笼资 金 |
| 新利富实 业 | 文体 | 2.60 | 1.20 | 4.22 | 2.11 | 2024年 | -- |
| 两江置业 | 住宅 | 8.80 | 7.70 | 18.80 | 6.00 | 2022年 | 5.63 |
| 两江置业 | 住宅 | 23.20 | 9.10 | 25.00 | 4.60 | 2025年 12 月 | 29.06 |
| 两江置业 | 住宅 | 20.60 | 2.40 | 19.50 | 7.20 | 2026年 12 月 | -- |
| 两江置业 | 住宅、 商业 | 56.80 | 2.20 | 55.00 | 44.30 | 2027年 12 月 | -- |
| 两江置业 | 住宅、 商业 | 123.00 | 11.80 | 119.00 | 113.60 | 2032年 12 月 | -- |
| 协创公司 | 厂房 | 8.92 | 8.92 | 10.77 | 10.77 | 2023年 3月 | -- |
| 协创公司 | 办公楼 | 37.18 | 35.63 | 28.95 | 28.95 | 2023年 6月 | -- |
| 下属子公 司 | 项目 性质 | 计划投 资额 | 累计已 完成投 资 | 总建筑 面积 | 储备面 积 | 预计完工时 间 | 累计已 回笼资 金 |
| 协创公司 | 办公楼 | 28.19 | 28.19 | 22.56 | 22.56 | 2023年 5月 | -- |
| 协创公司 | 办公楼 | 2.40 | 2.4 | 0.57 | 0.57 | 2022年 7月 | -- |
| -- | -- | 311.69 | 109.54 | 304.37 | 240.66 | -- | 34.69 |
图表 18. 截至 2023年 3月末拟建房地产项目情况（单位：亿元）
| 下属子公司 | 项目性质 | 计划投资额 | 预计开工时间 |
| 重庆两江新区 新盛置业发展 有限公司 | 商业、公寓 | 5.00 | 2023年 10月 |
| -- | -- | 5.00 | -- |
图表 19. 截至 2023年 3月末房地产业务土地储备情况（单位：平方米、亿元）
| 土地面积 | 出让金额 |
| 34184.00 | 0.60 |
| 35181.00 | 0.80 |
| 79927.00 | 2.47 |
| 81716.00 | 6.55 |
| 123861.00 | 9.00 |
| 199924.00 | 13.20 |
| 30379.00 | 0.30 |
| 585172.00 | 32.92 |
